Si certaines lois sont votées pour situer les obligations des citoyens français, d’autres leur notifient leurs droits. Cependant, faute de connaissance des dispositions légales, certaines personnes n’arrivent pas à en profiter. Il existe de ce fait plusieurs dispositions dans le secteur de l’immobilier pour faciliter les investissements des Français. La loi Pinel est l’une de ces lois. Quelles sont les dispositions de cette loi et qui peut en bénéficier ?
Généralités sur la loi Pinel
La loi Pinel est une mesure fiscale issue de la loi Duflot. Elle s’applique à tous les contribuables français. Elle aide les particuliers souhaitant investir dans le neuf, avec une réduction d’impôt sur le revenu sur une période minimale. Cette réduction est calculée sur le coût du logement. L’application de la loi Pinel est plus souple que la loi Duflot.
Ces mesures visent à favoriser la construction de nouvelles constructions dans des zones déterminées. Pour être éligibles à la loi Pinel, les programmes immobiliers neufs doivent respecter les caractéristiques thermiques. Mais également, les performances énergétiques correspondant à la certification Réglementation Thermique 2012.
Domaine d’action de la loi Pinel
- Location d’un logement neuf en résidence principale sur une durée de : 6, 9 ou 12 ans
• Le plafond d’investissement est de 300 000 € par an
• L’achat du bien doit se faire entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2016.
Le tableau ci-dessous vous présentent les atouts de la loi Pinel :
| Exonération fiscale | 12% pour un investissement sur 6 ans
18% pour un investissement sur 9 ans 21% pour un investissement sur 12 ans |
| Location | Il est désormais possible de louer à un proche si ce dernier est hors foyer fiscal. |
| Villes éligibles | Réaffirmer leur valeur par rapport à la loi Duflot, afin de faciliter l’investissement locatif.
Environ 600 villes éligibles. |
| Location | Hausse du plafond des loyers.
Plafond du fonds des locataires. |
| Limite au mètre carré de la surface habitable | Plafond fixe à 7500 € le m² pour permettre une meilleure répartition des mesures dans les villes ayant un prix au mètre carré élevé. |
Les conditions pour bénéficier de la loi Pinel
Différentes conditions d’éligibilité sont imposées par le système Pinel en matière de logement, de location et d’investissement. Il est nécessaire de respecter ces conditions pour bénéficier des avantages fiscaux.
Le logement
Le logement, pour être éligible au dispositif Pinel, doit répondre aux conditions suivantes :
- être neuf ou rénover
- être acquis dans la construction « Nouvelle construction »
- bénéficier du label BBC 2005 ou respecter la réglementation thermique (RT 2012)
- avoir été construit dans les 30 mois suivant la déclaration d’ouverture du site
- être loué dans les 12 mois suivant la remise des clés
Le loyer
Le loyer, pour être éligible au dispositif Pinel, doit respecter les conditions suivantes :
- Pinel location du bien, sur la durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans (min 6 ans)
- location en résidence principale
- location vide
- définition du loyer en raison des plafonds de loyers établis selon les zones Pinel
L’investissement
Les conditions financières propres au dispositif Pinel pour investir dans le neuf sont les suivantes :
- l’investissement ne doit pas dépasser 300.000 €
- l’investissement doit être de 5.500 € par m² maximum
- les investissements sont limités à 2 par an dans la limite de 300.000 €
Le contribuable français qui souhaite investir peut bénéficier des conditions avantageuses annoncées par la loi.
L’objectif du gouvernement est de développer le financement des particuliers dans le secteur de l’immobilier. Ceci afin de relancer et de faire croître le secteur. Ce qui, à long terme, augmente l’offre de logements locatifs sur le marché général de l’immobilier.
Quelles déductions fiscales sont combinées avec la loi Pinel ?
Les déductions fiscales combinées avec la loi Pinel sont :
L’impôt foncier
L’impôt foncier est déductible des revenus fonciers. Cependant, il faut noter que la taxe est partiellement exonérée les 2 premières années. Ceci dans les communes qui ont adopté ce type d’exonération pour les nouvelles constructions.
Frais de gestion dans le cadre de la loi PINEL
Si le bien est géré par un syndic, les sommes engagées sont déductibles dans la limite du montant du loyer annuel.
Intérêts d’emprunt et Loi PINEL
Si l’on finance le bien par un emprunt bancaire, les intérêts d’emprunt versés sont déductibles dans la limite du montant du loyer annuel.
Les avantages et les limites de la loi Pinel
La loi Pinel présente de nombreux avantages pour les investisseurs souhaitant acquérir un bien immobilier. Toutefois, elle comporte aussi certaines limites qui méritent d’être connues.
Une réduction fiscale :
Le principal avantage de cette loi est la possibilité pour l’investisseur de bénéficier d’une réduction d’impôt sur ses revenus fonciers. Le montant dépendra du prix et de la durée de mise en location du bien.
Un investissement rentable :
Grâce à la forte demande locative dans certaines villes, cette solution permet une rentabilité intéressante pour l’acquéreur. La plupart des biens achetés dans le cadre de ce dispositif sont des logements neufs ou en état futur d’achèvement (VEFA).
Aide à l’accès au logement :
La volonté première du gouvernement français, avec cette mesure fiscale, était que le plus grand nombre accède à un logement grâce aux nouveaux programmes immobiliers construits sous le régime Pinel.
Toutefois, ce dispositif présente une limitation géographique qui peut affecter les investisseurs qui souhaitent acquérir un bien dans une zone moins prisée.
Les prix d’achat des logements sont limités :
Les prix au mètre carré sont plafonnés par le gouvernement, selon l’emplacement du bien immobilier. Ces plafonds peuvent être bloquants pour certains profils d’investisseurs.
Mise en location obligatoire :
Cette loi oblige les propriétaires à louer leur bien pendant une durée minimale de 6 ans (12 ou 18 ans possible). La solution n’est donc pas adaptée aux investisseurs ne pouvant pas attendre cette durée avant de récupérer leur mise financière.
Comment investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel
Vous avez décidé d’investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel ? Voici les étapes à suivre pour réussir votre projet.
Définissez vos critères de choix :
Vous devez déterminer le type de bien que vous souhaitez acquérir, sa localisation ainsi que votre budget. Les plafonds fixés par le dispositif doivent aussi être pris en compte lors du choix du logement.
Faites une simulation d’investissement :
Avant de passer à l’action, vous devez réaliser une simulation d’investissement qui prendra en compte tous les frais liés au projet (frais de notaire, travaux éventuels…). Cela vous permettra d’avoir une vision globale sur la rentabilité réelle et sur les gains fiscaux prévus.
Trouvez un bien immobilier éligible à la loi Pinel :
Pour trouver un bien correspondant aux critères choisis, différentes options s’offrent à vous : passer par une agence immobilière spécialisée ou chercher directement auprès des promoteurs immobiliers présents dans la zone géographique choisie.
Faites appel à un professionnel indispensable pour effectuer toutes les démarches nécessaires avant l’achat : Il sera chargé notamment :
• de vérifier si le logement respecte bien toutes les normes imposées,
• d’estimer le loyer potentiel afin d’avoir une idée précise du rendement attendu,
• de vérifier que tout est en ordre pour optimiser au maximum les avantages fiscaux de la loi Pinel.
Signez le contrat et louez le logement :
Après avoir mené toutes les étapes nécessaires, vous êtes prêt à signer le contrat de location avec votre locataire. Celui-ci doit être éligible aux critères définis par la loi Pinel (plafond de ressources notamment). Les loyers doivent aussi respecter un plafonnement afin d’optimiser vos avantages fiscaux.
Investir dans l’immobilier locatif avec la loi Pinel peut être une solution intéressante pour certains investisseurs souhaitant bénéficier d’avantages fiscaux tout en se constituant un patrimoine immobilier rentable sur le long terme. Toutefois, il est indispensable de bien prendre en compte tous les critères et limitations imposés par cette mesure gouvernementale pour réussir son projet immobilier et profiter pleinement des avantages offerts.
Les démarches à suivre pour obtenir un prêt immobilier dans le cadre de la loi Pinel
Obtenir un prêt immobilier est souvent indispensable pour financer l’achat d’un bien immobilier dans le cadre de la loi Pinel. Voici les étapes à suivre pour obtenir un prêt immobilier.
Vérifiez votre solvabilité :
Avant toute chose, il faut vérifier si vous êtes solvable. Pour cela, la banque va analyser votre capacité d’emprunt en prenant en compte vos revenus et vos charges actuelles (crédits éventuels, loyers…).
Rassemblez tous les documents nécessaires :
Pour constituer votre dossier de demande de prêt, vous devez rassembler différents documents tels que des justificatifs de revenus ou encore des relevés bancaires. N’hésitez pas à demander à la banque quels sont les éléments obligatoires pour constituer votre dossier.
Déterminez le montant exact du prêt nécessaire :
Il faut déterminer précisément le montant du prêt qu’il vous faut afin de ne pas emprunter trop ou pas assez. Les plafonds imposés par la loi Pinel doivent aussi être pris en compte lors du calcul.
Faites chiffrer toutes les dépenses liées au projet :
Afin d’avoir une vision globale sur le coût réel du projet immobilier (frais annexes…), il peut être judicieux de faire réaliser plusieurs devis auprès des professionnels compétents qui interviendront dans l’opération immobilière.
Faites appel à un courtier en prêt immobilier :
Si vous n’êtes pas sûr de pouvoir obtenir un prêt auprès d’une banque ou que vous souhaitez gagner du temps, il peut être judicieux de faire appel à un courtier en prêt immobilier. Ce professionnel pourra aussi négocier les meilleures conditions de crédit auprès des établissements bancaires partenaires.
Déposez votre demande et attendez la réponse :
Lorsque tous les documents ont été réunis et que le dossier est complet, il ne reste plus qu’à déposer votre demande de prêt. La banque examinera alors votre dossier avant de donner une réponse favorable ou non. Si celle-ci est positive, vous pourrez signer l’offre de prêt et commencer les démarches liées à l’achat immobilier.
Obtenir un prêt immobilier dans le cadre d’un investissement locatif avec la loi Pinel nécessite des démarches précises ainsi qu’une solvabilité irréprochable afin d’avoir toutes les chances d’être accepté par la banque. Le recours aux services d’un expert financier comme le courtier en prêt immobilier permettra au porteur du projet d’optimiser ses conditions financières avec une facilitation administrative appréciée notamment si l’on manque quelque peu d’expérience dans ce domaine sensible et technique.
Les erreurs à éviter lors d’un investissement immobilier avec la loi Pinel
Investir dans un bien immobilier locatif avec la loi Pinel peut être une excellente opportunité pour se constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction d’impôts significative. Il faut aussi prendre en compte les risques inhérents à tout investissement immobilier et éviter certaines erreurs qui peuvent s’avérer préjudiciables financièrement. Voici donc quelques conseils pour ne pas commettre ces erreurs.
Ne pas tenir compte de l’emplacement du bien :
L’emplacement est l’une des clés du succès lorsqu’on investit dans l’immobilier locatif. Avant toute chose, vous devez choisir un emplacement rentable et porteur où la demande locative est forte (proximité des transports publics ou commodités). Effectivement, même si le logement répond aux normes imposées par la loi Pinel, s’il n’est pas bien situé, les loyers seront bas, voire inexistants.
Sous-estimer les coûts annexes à l’investissement immobilier :
Au-delà du prix d’achat du logement locatif ainsi que celui des travaux éventuels nécessaires à sa mise aux normes liée au dispositif de défiscalisation Pinel, il y a souvent d’autres dépenses annexes comme le paiement de copropriété, par exemple. Il faut donc anticiper tous ces frais afin qu’ils soient intégrés dans votre budget global.
Se précipiter sur une offre sans étudier toutes les options possibles :
Il peut arriver que vous trouviez rapidement un bien susceptible de correspondre à vos critères alors même que vous avez commencé vos recherches. Toutefois, vous devez réussir. L’objectif étant non seulement de bénéficier d’une réduction fiscale intéressante dans le cadre du dispositif, mais surtout de pérenniser l’investissement sur le moyen, voire long terme selon vos projets futurs.
